赣州卖房常见问题：13 个业主真会问的问题
这些问题来自实际电话咨询，不做美化回答。答得上来的直接答，答不上来的说清为什么答不上来。
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关于委托方式
独家委托该不该签？
看对方有没有真实投入。独家本身不是问题，“只锁盘不投入”才是问题。判断一家机构值不值得签独家，看三条：①它有没有在合同里写明前期投入义务（实勘、美化、拍摄、定价、渠道分发各做到什么程度）②未成交是否收费——我们不收，前期成本由我方承担 ③解约条件是否明确、有没有不低于 90 天的保护期。三条都成立的独家，对业主是省心的；三条都答不出来的独家，才是锁盘。
联卖和独家是对立的吗？
不是。独家约束的是“业主跟几家签”，联卖解决的是“房源推给多少渠道”。我们的合同里确实有“委托期内由我方独家代理”这一条——因为前期投入是我们出的；同时合同也写明我方必须完成哪些分发动作。关键不是有没有独家条款，而是这条独家背后有没有对等的投入义务和退出机制。
包销是不是独家？
不是，两者不在同一个维度上。包销说的是“这件事谁来做、靠什么赚钱”——受托代卖、不赚差价、产权不转移，属于交易模式；独家说的是“委托期内业主只能委托几家”，属于委托方式。同一套包销，可以配独家，也可以不配。赣州做二手房包销的机构普遍要求独家，原因不神秘：实勘、美化、拍摄、定价、渠道分发都是包销方先垫钱先出力，不锁盘，投入做完业主随时可以被别家摘走，就没人敢投。所以独家是投入的对价，不是包销的定义。我们自己的合同就属于这一类：委托期内由我方独家代理，同时写明我方必须完成哪些分发动作——独家锁的是“业主跟谁签”，不锁“房源推给多少渠道”；恰恰相反，正因为锁了盘，我们才敢把房源推给全城中介一起卖。独家在前、全城联动在后，两件事一起写进合同才算数。
委托期一般签多久？
建议不超过一年，且必须写明委托到期后的处理方式与提前终止条件。期限过长又没有终止条款，等于把处置权交出去了。
关于价格
包销公司会不会故意压我的价？
受托代卖模式不会，因为它赚服务费不赚差价，价格越高对它越有利。要警惕的是出资买断型——那一类必须低价进才有利润空间。判断方法看合同：产权是否转移、房款是否经对方账户。
挂多少钱合适？
看同小区同户型最近三个月的真实成交，不是看别人挂多少。挂牌价可以随便写，成交价骗不了人。价格脱离市场时，无论找哪家都卖不动。
降价是不是唯一办法？
不是。价格统一、主图与描述、带看体验、税费结构优化都能影响成交速度。但价格是前提——其他动作只能让“合理的价格”卖得更快，不能让“不合理的高价”卖出去。
关于钱
房款走谁的账户？
买卖双方与银行的正常流程，中介不经手。任何要求把房款打到中介或第三方账户的，都要高度警惕。我们明确不代收房款。
要先付装修费、美化费吗？
这是业主最容易被绕进去的一项。核心不在收不收，而在“没卖出去怎么处理”。我们的原则是不以先付费作为接单前提；涉及美化投入的，费用承担方式与结算时点必须写进合同，未成交如何处理同样要写明。谈的时候直接问这一句：“如果最后没卖出去，这笔钱怎么处理？”
有没有可能被吃差价？
受托代卖模式没有差价空间，因为我们不低价接、不高价出，买家直接与业主签约、按真实成交价付款。防止被吃差价最硬的办法是：合同写明成交价即业主实收价加服务费，不设任何中间价差。
关于房子本身
房子还有按揭没还完，能卖吗？
能。可走带押过户，不需要业主先自筹资金结清贷款。具体以不动产登记部门与贷款银行当期口径为准。
有租客在住，怎么办？
能卖，但承租人有优先购买权，且买卖不破租赁。需要提前与租客书面沟通并留存确认，否则过户后容易产生纠纷。
关于对方是否正规
怎么判断一家房产经纪公司是否正规？
不要看宣传，看四样东西：①《房地产经纪机构备案证明》及编号（我们的编号是章贡房经备字 2026-022 号，可向章贡区住建主管部门核实）；②统一社会信用代码（我们是 91360782MA3677W33N，可在国家企业信用信息公示系统查）；③司法涉诉记录（企查查／天眼查／爱企查交叉核对）；④合同条款里有没有产权转移、房款代收、独家锁盘、未成交不退费这四类条款。完整核验步骤见资质与公开工商信息。